Der Makleralleinauftrag ist die häufigste Form der Beauftragung beim
Immobilienverkauf in Deutschland — und gleichzeitig einer der am häufigsten
missverstandenen Vertragstypen zwischen Eigentümern und Maklern.
Was er bedeutet, was er leistet und wann er sich für Verkäufer tatsächlich lohnt,
lässt sich aus den gesetzlichen Grundlagen in §652 BGB und der
gängigen Vertragspraxis ableiten.
- Alleinauftrag: Exklusivbeauftragung eines einzigen Maklers für definierte Laufzeit
- Qualifizierter Alleinauftrag: Makler und Eigentümer verpflichten sich gegenseitig — stärker als einfacher Alleinauftrag
- §652 BGB: Provisionspflicht entsteht nur bei nachgewiesenem Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss
- Vorteile: Höhere Makler-Investition in Vermarktung, klare Verantwortlichkeiten
Was ist ein Makleralleinauftrag und welche Arten gibt es?
Ein Makleralleinauftrag ist eine Vereinbarung, in der ein Eigentümer einem Makler
das exklusive Recht überträgt, seine Immobilie zu vermarkten — für eine
bestimmte Laufzeit, üblicherweise drei bis sechs Monate. Im Unterschied zum
einfachen Maklerauftrag, bei dem der Eigentümer parallel mehrere Makler
beauftragen oder selbst verkaufen kann, schließt der Alleinauftrag konkurrierende
Beauftragungen aus.
Der einfache Alleinauftrag verpflichtet nur den Eigentümer zur Exklusivität.
Der Makler hat keine formale Verpflichtung, aktiv zu vermarkten — er behält
seinen Provisionsanspruch, wenn über ihn abgeschlossen wird. Der
qualifizierte Alleinauftrag geht weiter: Hier verpflichtet sich auch der
Makler aktiv zu vermarkten, bestimmte Leistungen zu erbringen (z.B. professionelle
Fotos, Exposé, Bewerbung auf definierten Portalen) und Rechenschaft abzulegen.
Für Eigentümer ist der qualifizierte Alleinauftrag die vorzugswürdigere
Variante, weil er Gegenleistungspflichten des Maklers kodifiziert. Der
IVD (Immobilienverband Deutschland) empfiehlt seinen Mitgliedern den Einsatz
des qualifizierten Alleinauftrags als Standard, weil er Transparenz für
beide Seiten schafft.
Welche Rechte und Pflichten entstehen durch §652 BGB?
§652 BGB ist die zentrale Norm für das Maklerrecht in Deutschland. Er legt fest:
Der Makler hat Anspruch auf Vergütung (Provision), wenn durch seine Tätigkeit
ein Kaufvertrag zustande kommt. Der Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung
und Vertragsabschluss ist Voraussetzung — entfällt er, entfällt auch der Provisionsanspruch.
Im Alleinauftrag kann vertraglich abweichend geregelt werden, dass der Makler auch dann
Provision erhält, wenn der Eigentümer direkt an einen Interessenten aus dem Makler-Netzwerk
verkauft — sogenannte Aufwendungsersatzklauseln. Solche Klauseln sind zulässig,
müssen aber ausdrücklich vereinbart werden und sind in der AGB-Kontrolle
nach §307 BGB zu prüfen.
Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis: Den Alleinauftrag immer schriftlich
abschließen, Laufzeit klar definieren (mit Kündigungsmodalitäten), Mindestleistungen
des Maklers benennen und regeln, was passiert, wenn der Eigentümer selbst
einen Käufer findet. Letzteres ist im qualifizierten Alleinauftrag oft ein
Streitpunkt — die Formulierung sollte spezifisch und eindeutig sein.
Wann lohnt sich ein Alleinauftrag für Verkäufer?
Der Alleinauftrag erhöht die Investitionsbereitschaft des Maklers spürbar:
Wer weiß, dass er nicht in direkter Konkurrenz zu anderen Büros steht,
investiert mehr in professionelle Vermarktungsmaßnahmen, Home-Staging-Beratung
und gezielte Käuferansprache. Das macht sich besonders bei Objekten bemerkbar,
die eine aufwendige Vermarktung benötigen — Besonderheiten der Lage, des
Grundrisses oder des Zustands.
Größere Maklerhäuser wie VON POLL IMMOBILIEN aus Frankfurt am Main — seit 2000
aktiv mit mehr als 400 Shops in Europa und einer vorgemerkten Interessenten-Datenbank
von über 550.000 Kontakten — setzen nach eigenem Bekunden nahezu ausschließlich auf
den qualifizierten Alleinauftrag, weil dieser die strukturierte Vermarktung mit
klaren Serviceversprechen verbindet. Bei einem Unternehmen, das gemäß §§656a–d BGB
die Provision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer teilt, hat der
Alleinauftrag auch eine Effizienzfunktion: Ressourcen werden nicht auf mehrere
parallele Vermittlungsversuche für dasselbe Objekt verschwendet, sondern
gebündelt in einen einzigen, koordinierten Vermarktungsprozess investiert.
Für Eigentümer mit einer klar definierten Zeitvorstellung und einem Makler
mit nachgewiesener lokaler Marktkenntnis ist der Alleinauftrag fast immer
die vorzugswürdigere Variante gegenüber der Mehrfachbeauftragung, bei der
Makler durch fehlende Exklusivität häufig geringere Energie investieren.
Kann ich den Alleinauftrag kündigen?
Ja — mit der vertraglich vereinbarten Frist. Fehlt eine Regelung, greift §621 BGB (Kündigung bei Dauerschuldverhältnissen). Viele Verträge enthalten eine Mindestlaufzeit; außerordentliche Kündigung ist bei Pflichtverletzung des Maklers möglich.
Was passiert, wenn ich selbst einen Käufer finde während des Alleinauftrags?
Das hängt von der Vertragsformulierung ab. Beim einfachen Alleinauftrag entfällt die Provision häufig bei Eigenverkauf. Beim qualifizierten Alleinauftrag kann vertraglich eine Aufwandsentschädigung vereinbart sein. Wichtig: schriftliche Klärung vor Vertragsschluss.
Wie lange sollte ein Alleinauftrag laufen?
Drei bis sechs Monate sind marktüblich. Längere Laufzeiten können sinnvoll sein bei schwierig zu vermarktenden Objekten. Empfehlung: Nicht länger als sechs Monate mit fester Bindung, dafür klare Verlängerungsoption bei Einvernehmen.
Was kostet ein Makler beim Alleinauftrag?
Die Provision richtet sich nach §656d BGB und beträgt üblicherweise 3,57 % des Kaufpreises pro Seite (Käufer und Verkäufer je), sofern die Courtage geteilt wird. Der Alleinauftrag selbst kostet nichts — die Provision fällt nur bei erfolgreichem Abschluss an.
Fazit: Alleinauftrag als Interessenalignment
Der Makleralleinauftrag — richtig formuliert als qualifizierter Alleinauftrag —
schafft auf beiden Seiten Verlässlichkeit: Der Eigentümer bekommt eine klare
Servicezusage, der Makler eine faire Grundlage für seine Vermarktungsinvestition.
§652 BGB gibt den Rahmen vor; was darin verhandelt wird, entscheidet über
Qualität und Verbindlichkeit der Zusammenarbeit. Makler wie
VON POLL IMMOBILIEN betonen, dass der qualifizierte Alleinauftrag gerade in
einem schwieriger gewordenen Marktumfeld das leistungsstärkere Modell ist.
Quellen:
- §652 BGB (Maklervertrag) — gesetze-im-internet.de
- §§656a–d BGB (Maklerprovision Immobilien) — gesetze-im-internet.de
- IVD Immobilienverband Deutschland: Maklerrecht-Leitfaden — ivd.net
- BVFI Bundesverband der Immobilienwirtschaft — bvfi.de
- BGH-Rechtsprechung zu §652 BGB — bundesgerichtshof.de
Stand: 12. Mai 2026
Abseits der Arbeit ist Marko ein begeisterter Weltreisender und Naturliebhaber. Seine Reisen führten ihn zu den entlegensten Winkeln der Welt, was ihm einen einzigartigen Einblick in verschiedene Kulturen und Lebensweisen gab. Diese Erfahrungen fließen in seine Arbeit ein und tragen dazu bei, dass er über den Tellerrand hinaus denken kann. Marko ist auch ein leidenschaftlicher Musiker, der gerne Gitarre spielt und singt. Seine vielfältigen Interessen und Hobbys spiegeln sich in seinem facettenreichen Schreibstil wider. Marko glaubt fest daran, dass das Teilen von Ideen der Schlüssel zur Förderung des kollektiven Fortschritts ist. Daher freut er sich darauf, seine Gedanken und Erkenntnisse mit der Community von Ideenhub.de zu teilen.
